Materiały i usługi w branży budowlanej mocno drożeją już od dłuższego czasu. Uśredniony wskaźnik wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej przekroczył już kilkanaście procent, a w przypadku wielu materiałów ceny wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent! Sytuacja ta spędza sen z powiek zarówno firmom budowlanym, jak i inwestorom, którzy muszą się mierzyć ze znacznie wyższymi od planowanych kosztami inwestycji, nierzadko finansowanych z zaciągniętego kredytu.
Problem nieaktualnych stawek
Wiele realizowanych obecnie kontraktów zostało zawartych jeszcze po „starych” cenach, co oznacza, że są najpewniej niedoszacowane. Wyceny dla nich mogły być robione nawet kilka lat temu (np. w przypadku kontraktów zawieranych w formule „zaprojektuj i zbuduj”, gdzie po stronie wykonawcy leżą obowiązki związane z wykonaniem projektów i uzyskaniem pozwoleń). Obecnie wykonawcy nie są więc w stanie dokończyć inwestycji bez konieczności poniesienia znacząco wyższych kosztów. W efekcie strony umowy stają przed wyborem:
- rozwiązanie umowy – ponieważ wykonawcy może bardziej się opłacać ponieść karę umowną niż realizować nieopłacalny kontrakt, ze świadomością, że przyniesie mu on stratę;
- podjęcie rozmów na temat zmiany warunków cenowych umowy, co obserwujemy obecnie coraz częściej.
Wzrost cen przybrał taką skalę, że niedoszacowanie wartości prac kontraktowych nie jest już wyłącznym problemem wykonawców. Także druga strona umowy jest świadoma konsekwencji związanych z możliwym niedotrzymaniem terminu zakończenia inwestycji. Dla inwestora oznacza to bowiem opóźnienie i przesunięcie terminu oddania obiektu do użytkowania. Ponadto ewentualna zmiana wykonawcy nic nie zmieni w kwestii konieczności poniesienia wyższych kosztów realizacji inwestycji.
Dlatego kluczowego znaczenia nabierają zapisy w umowach, które dają wykonawcy możliwość podwyższenia ceny kontraktowej w przypadku znaczącego wzrostu cen materiałów, robocizny, sprzętu itd.
Wpływ wzrostu cen na ubezpieczenie
Opisana wyżej sytuacja ma jeszcze jeden ważny dla nas aspekt: znaczny wzrost cen produkcji budowlano-montażowej bezpośrednio przekłada się na umowy ubezpieczenia ryzyk budowy / montażu – zarówno te już zawarte, jak i dopiero zawierane.
Zadeklarowane niegdyś do ubezpieczenia wartości robót kontraktowych mogą znacząco odbiegać od aktualnych cen materiałów i usług. To zaś będzie miało odzwierciedlenie w wysokości wypłacanego odszkodowania, które aktualnie może się okazać niewystarczające do pokrycia zwiększonych kosztów naprawy zniszczonego mienia.
Dlatego chcielibyśmy podzielić się naszymi wskazówkami i zaleceniami jak postępować, aby uniknąć ryzyka związanego z niedoszacowaniem wartości robót kontraktowych.
1. W odniesieniu do nowych kontraktów
Przede wszystkim należy zacząć od zweryfikowania deklarowanej przez klienta wartości prac, w tym od ustalenia, kiedy został wykonany kosztorys i podpisana umowa kontraktowa.
W przypadku kontraktów, w których od podpisania umowy do rozpoczęcia prac minęło dużo czasu, a tym bardziej, jeżeli miało to miejsce jeszcze przed 2022 r. (ponieważ np. w międzyczasie były prowadzone prace projektowe i oczekiwano na uzyskanie stosownych pozwoleń), należy ustalić czy strony dokonały waloryzacji ceny kontraktowej i czy zadeklarowana suma ubezpieczenia odzwierciedla aktualne ceny materiałów i usług.
Jeżeli okaże się, że wartość robót kontraktowych nie była aktualizowana, to w takich przypadkach zdecydowanie zalecalibyśmy zwrócenie klientowi uwagi na to , że również pod kątem ubezpieczenia zachodzi potrzeba weryfikacji wartości prac w oparciu o aktualne ceny. Warto wskazać mu konsekwencje związane z niedoszacowania sumy ubezpieczenia.
2. W odniesieniu do kontraktów w toku
W takim przypadku konieczność weryfikacji wartości robót kontraktowych, a tym samym aktualizacji sumy ubezpieczenia, dotyczy całego okresu realizacji prac. W umowach ubezpieczenia ryzyk budowy / montażu często stosuje się „prewencyjny” limit na ewentualne wzrosty wartości robót w całym okresie ubezpieczenia, który co do zasady podlega rozliczeniu po zakończeniu prac i przekazaniu obiektu do eksploatacji. Jednak przy tak dużych wzrostach cen, jakie mają miejsce już od dłuższego czasu (a nic nie wskazuje na to, aby trend ten miał się odwrócić), pojawia się ryzyko, że coraz wyższy koszt realizacji prac może znacząco przekroczyć ustalony limit.
W związku z powyższym powinniśmy monitorować wzrost wartości sumy ubezpieczenia wraz z postępem prac i instruować klientów, aby informowali nas na bieżąco o zmianach warunków cenowych umowy. Podobnie jak w przypadku nowych kontraktów, powinniśmy wskazać klientom konsekwencje wynikające z niedoszacowania sumy ubezpieczenia.
3. Rozliczenia zakończonych kontraktów
Istotna jest też kwestia rozliczania finalnej wartości prac po ich zakończeniu. W szczególności dotyczy to kontraktów z długim okresem realizacji i tych o większej wartości, a także takich kontraktów, co do których w całym okresie realizacji prac nie zgłaszano nam jakichkolwiek zmian ich wartości.
Nie należy też zapominać, że w większości ubezpieczeń ryzyk budowy / montażu ochrona obejmuje również obiekt w fazie operacyjnej w tzw. okresie konserwacji / gwarancji – co oznacza, że szkody objęte ubezpieczeniem mogą się również wydarzyć już po odbiorze takiego obiektu i wprowadzeniu go do eksploatacji.
Mamy nadzieję, że nasze wskazówki będą dla Was pomocne. Jednocześnie zachęcamy to przejrzenia pod kątem powyższych zaleceń zarówno czynnych, jak i zakończonych rachunków klientów. Jeżeli interesują Was dodatkowe informacje na temat ubezpieczeń budowy / montażu, prosimy o kontakt z Aleksandrem Primke (aleksander.primke@warta.pl) lub Marcinem Wąsowskim (marcin.wasowski@warta.pl).
