Zaktualizowane definicje budynku i budowli
Od 1 stycznia 2025 roku weszły w życie precyzyjniejsze definicje budynku i budowli, które mają na celu eliminację różnic interpretacyjnych oraz zapewnienie prawidłowego, jednolitego opodatkowania nieruchomości. Wprowadzone zmiany będą wymagać ponownej kwalifikacji obiektów oraz aktualizacji dokumentacji.
Garaże: nowa stawka podatkowa
Od początku roku w mocy jest także nowela ustawy o podatku od nieruchomości. Dla pomieszczeń na pojazdy znajdujące się w budynkach mieszkalnych obowiązywać będą niższe stawki od nieruchomości z wyłączeniem garaży wolnostojących, wyniesie ona max. 1,19 zł/1mkw. Zmiana dotyczy zarówno do garaży wielostanowiskowych, a także pojedynczych.
Plan ogólny jako dominujący akt prawa miejscowego
Rok 2025 to także okres zmian i przygotowań już do kolejnego roku. W 2026 plan ogólny będzie podstawowym narzędziem planistycznym dla gmin. Wprowadzone zmiany w założeniu uproszczą i przyspieszą procedury oraz zapewnią lepszą koordynację działań budowlanych.
Projektowanie miejsc postojowych dla osób z niepełnosprawnością
Zgodnie z nowelą przepisów, miejsca postojowe przeznaczone dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby z niepełnosprawnością, stanowić będą nie więcej niż 6% ogólnej liczby miejsc postojowych w ramach każdej inwestycji. Dopuszcza się lokalizację blisko okien budynków, by ograniczyć uciążliwości dla mieszkańców. To krok w stronę tworzenia dostępnego środowiska miejskiego, które zapewnia odpowiednie warunki życia wszystkim mieszkańcom, w tym osób z ograniczeniami ruchowymi.
„Betonoza”
W związku z rosnącymi obawami dotyczącymi nadmiernej urbanizacji i związanej z nią utraty terenów zielonych, nowelizacja prawna wprowadza uszczegółowione wymogi dotyczące obszarów biologicznie czynnych na działkach budowlanych.
Dopuszczalna minimalna powierzchnia lokalu użytkowego
Wprowadzono minimalną powierzchnię użytkową lokali w nowych budynkach, która wynosi teraz 25 m², równoważąc tym samym wymogi dotyczące metrażu mieszkań.
Redukcja hałasu w mieszkaniach
W zmianach prawnych szczególną uwagę zwrócono na izolację akustyczną w budynkach mieszkalnych. Wprowadzono nowe standardy izolacji dźwiękowej przegród między, aby ograniczyć przenikanie hałasu, co jest szczególnie istotne w gęsto zabudowanych obszarach miejskich.
Kontynuacja rezygnacji z opodatkowania
Opodatkowaniu nie podlegają obiekty architektury ogrodowej, kultu religijnego, rekreacji i utrzymania porządku.
Dominujące zmiany w zakresie w zakresie ochrony przeciwpożarowej
Nowelizacja prawa budowlanego miała na celu również poprawę bezpieczeństwa pożarowego poprzez dostosowanie obowiązujących aktów do obecnych wyzwań i technologii.
Wprowadzono m.in. wymagania dotyczące czujek dymu i tlenku węgla.
1. Obligatoryjny montaż czujek dymu.
W lokalach mieszkalnych oraz hotelarskich wymagane jest zainstalowanie przynajmniej jednej czujki dymu, która spełnia wymagania Polskiej Normy. Pozwoli to na zwiększenie bezpieczeństwa mieszkańców i gości poprzez wczesne wykrywanie pożarów.
2.Instalacja czujek tlenku węgla w miejscach spalania paliw.
W pomieszczeniach z procesem spalania paliw stałych, ciekłych lub gazowych, wymagane będzie wyposażenie w czujki tlenku węgla. z wyłączeniem urządzenia z zamkniętą komorą spalania lub kuchenki gazowe przeznaczone wyłącznie do przygotowywania posiłków.
Obowiązek zainstalowania czujek tlenku węgla wchodzi w życie dla firm i hoteli od 30 czerwca 2026 roku. Dla lokali mieszkalnych czujka stanie się wymagana dopiero od 2030 roku.
3. Wprowadzono konieczność oznakowania ścian oddzielenia przeciwpożarowego.
Nowe rozwiązania prawne wprowadzają standardy oznakowania miejsc połączenia ścian oddzielenia przeciwpożarowego z elewacjami zewnętrznymi oraz dachami.
Może to być:
- znak w kolorze czerwonym i białym o wymiarach 200 × 200 mm
- pas na elewacji czerwonego koloru o szerokości co najmniej 0,15 m
- wysunięcie ściany w kolorze czerwonym poza lico elewacji lub dachu.
Wprowadzone zmiany mają na celu ułatwienie Straży Pożarnej jednoznacznej identyfikacji stref pożarowych podczas działań ratowniczych.
4. Wprowadzono nowe wymogi dla budynków handlowych, produkcyjnych i magazynowych.
Budynki handlowe, produkcyjne i magazynowe, w których ściany oddzielenia przeciwpożarowego dzielą strefy pożarowe o powierzchni co najmniej 2000 m², wprowadzono wymóg dodatkowych zabezpieczeń, w przypadku gdy w ścianach zewnętrznych lub dachu nie zastosowano materiałów niepalnych, obciążenie ogniowe przekracza 1000 MJ/m².
5. Wprowadzenie możliwości szerszego zastosowania konstrukcyjnych elementów liniowych, które wykonane będą z drewna klejonego warstwowo.
Dopuszczono do zastosowania elementy z drewna klejonego warstwowo, takie jak np. słupy czy belki pod warunkiem:
- każdy wymiar ich przekroju poprzecznego musi wynosić nie mniej niż 14 cm,
- klasa jego odporności ogniowej nie może być niższa niż R 30
Powyższy przepis odnosi się do budynków niskich. W odniesieniu do budynków wielokondygnacyjnych, obowiązywać ma wymóg stosowania rozwiązań, które ograniczać będą możliwość rozprzestrzeniania się pożaru pomiędzy kondygnacjami.
6. Zwiększenie wymaganej odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych.
Zgodnie z wprowadzonymi przepisami minimalna odległość pomiędzy ścianami projektowanego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m²), a ścianami stojącego na innej działce budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego została zwiększona do 30 m. Odnosi się to również do budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego wydano prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia na budowę.
Rok 2026 – planowane zmiany
Choć wciąż mamy 2025 rok, to właśnie 2026 zapowiada się jako okres najbardziej intensywnych zmian w przepisach budowlanych. Nowelizacje te są bezpośrednim następstwem nowej ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej z dnia 8 listopada.
1. Schrony w podziemnych kondygnacjach.
Kondygnacje poniżej poziomu terenu , takie jak piwnice czy garaże, już na etapie projektu będą musiały spełnić wymagania umożliwiające ich wykorzystanie jako schronów. W praktyce projektant/inwestor będzie musiał zapewnić wzmocnione stropy nad tymi kondygnacjami w celu ich dostosowania jako miejsce doraźnego schronienia. Przepisy będą dotyczyć projektów, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 31 grudnia 2025 r.
2. System ochrony ludności.
Od 2025 roku zacznie funkcjonować system ochrony ludności, którego celem będzie ostrzeganie i alarmowanie ludność w razie zagrożeń. Zmiany te wiążą się z kolejną nowelizacją prawa budowlanego. Nowe regulacje będą dotyczyć m.in. organizacji masowej ewakuacji oraz wzmacniania społecznej odporności na zagrożenia. Za koordynację wdrażania przepisów odpowiada Rządowy Zespół Ochrony Ludności, we współpracy z ministrem spraw wewnętrznych oraz ministrem finansów.
3. Ograniczenie wielkości stref pożarowych.
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) planuje istotne zmiany w przepisach budowlanych, które wpłyną na ograniczenie wielkości stref pożarowych. Propozycje te są odpowiedzią na liczne pożary hal magazynowych i przemysłowych. Jednym z kluczowych założeń jest zmniejszenie dopuszczalnej powierzchni stref pożarowych oraz wprowadzenie rozwiązań technicznych, które zapewnią, że ściany oddzielające te strefy skutecznie powstrzymają rozprzestrzenianie się ognia. Zmiany obejmą również przepisy dotyczące palnych izolacji termicznych w ścianach i dachach – tak, aby ograniczyć rozprzestrzenianie się pożaru wewnątrz warstw izolacyjnych oraz uniemożliwić przenikanie ognia do ich wnętrza, na przykład w przypadku ścian warstwowych.
Zmiany w prawie budowlanym wprowadzone w 2025 roku oraz te planowane na 2026 są kluczowe dla całego rynku nieruchomości. Dla brokerów oznaczają one nowe wyzwania, ale też szanse — od dokładniejszej wyceny nieruchomości, przez świadome doradztwo klientom, aż po lepsze przygotowanie inwestycji do wymogów prawa. Warto być na bieżąco z nowymi regulacjami, by skutecznie wspierać swoich klientów i minimalizować ryzyka związane z inwestycjami.
