Powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu – jak ją prawidłowo obliczyć?

Powierzchnia użytkowa – definicja

Jednoznaczne wyjaśnienie pojęcia powierzchni użytkowej mieszkania jest bardzo trudne, ponieważ poszczególne akty prawne inaczej określają tę kwestię. 

• Zgodnie z aktualnie obowiązującą normą PN-ISO 9836:2015-12, powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń wewnętrznych, które zostały zaprojektowane z myślą o bezpośrednim użytkowaniu przez człowieka. Obejmuje więc m.in. pokoje, kuchnię, łazienki, toalety, garderoby, korytarze, spiżarnie oraz pomieszczenia pomocnicze znajdujące się wewnątrz lokalu.
• Według zapisów Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń znajdujących się na wszystkich kondygnacjach. Jako kondygnację rozumie się tu jednak nie tylko pomieszczenia służące potrzebom mieszkalnym człowieka, ale także garaże podziemne, części piwniczne i poddasza użytkowe. Wyjątkiem są powierzchnie klatek schodowych oraz szyby dźwigowe.
• Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, za powierzchnię użytkową budynku uznaje się sumę powierzchni lokali użytkowych znajdujących się w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tych lokali. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej liczone są powierzchnie wszystkich pomieszczeń w domu lub mieszkaniu: pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, korytarz, hol, spiżarnia, a także powierzchnie pomieszczeń przynależnych, np. piwnicy czy komórki.
• Z kolei w Ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, powierzchnia użytkowa domu (budynku) jednorodzinnego to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu mierzonych po wewnętrznej długości ścian. Do powierzchni użytkowej zalicza się pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, korytarze, łazienki oraz inne pomieszczenia, które pełnią funkcję mieszkalną i gospodarczą, a nie wliczają się – balkony, tarasy, antresole, pralnie, suszarnie, strychy, piwnice i komórki.

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej?

Garaż – zarówno wbudowany, jak i wolnostojący – może, ale nie musi być wliczany do powierzchni użytkowej domu – w zależności od kontekstu i interpretacji przepisów. Jeżeli garaż jest integralną częścią budynku mieszkalnego jego powierzchnia zwykle wlicza się do powierzchni użytkowej. Z kolei garaż wolnostojący, czyli bez połączenia z budynkiem mieszkalnym, w większości przypadków nie wlicza się do powierzchni użytkowej nieruchomości. Może on być jednak traktowany jako oddzielny budynek i wtedy jego powierzchnia wlicza się do powierzchni zabudowy działki. 

Powierzchnia całkowita a użytkowa – podstawowe różnice

Niejednoznaczność prawa w zakresie definicji powierzchni użytkowej nieruchomości to tylko jeden problem. Drugim jest funkcjonowanie kilku różnych pojęć opisujących wielkość lokalu, co może prowadzić do nieporozumień i trudności interpretacyjnych. 

• Powierzchnia użytkowa – obejmuje wyłącznie powierzchnię pomieszczeń przeznaczonych do codziennego użytkowania, mierzonych po wewnętrznym obrysie ścian.
• Powierzchnia całkowita – to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku liczonych po zewnętrznym obrysie ścian. Obejmuje także garaże, piwnice, strychy i pomieszczenia techniczne.
• Powierzchnia mieszkalna – zawiera wyłącznie pomieszczenia o charakterze mieszkalnym, takie jak pokoje dzienne i sypialnie. Nie obejmuje kuchni, łazienek i przedpokojów.
• Powierzchnia netto budynku – to suma wszystkich powierzchni użytkowych, pomocniczych i technicznych, mierzona po wewnętrznym obrysie ścian konstrukcyjnych.

Zrozumienie tych różnic między ma istotne znaczenie w procesach inwestycyjnych, sprzedażowych i prawnych, ponieważ wpływa m.in. na kalkulacje opłat eksploatacyjnych, cenę nieruchomości oraz podstawę opodatkowania.

Przeczytaj: Kupno mieszkania – o czym powinien pamiętać i na co uważać przyszły właściciel?

Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania lub domu?

Obliczanie powierzchni użytkowej domu albo mieszkania w Polsce najczęściej przeprowadza się według wytycznych określonych w normie PN-ISO 9836:2015-12. Polega to na zsumowaniu powierzchni wszystkich pomieszczeń przeznaczonych do użytkowania, mierzonych po wewnętrznej długości ścian. Obliczenia obejmują wszystkie kondygnacje, w tym piwnice i poddasza użytkowe, ale bez klatek schodowych i szybów dźwigowych. 

• Dla każdego pomieszczenia należy zmierzyć długość i szerokość, mierząc od ściany do ściany, bez uwzględniania grubości ścian.
• Aby obliczyć powierzchnię użytkową danego pomieszczenia należy następnie pomnożyć jego długość przez szerokość.
• Powierzchnię użytkową całego domu lub mieszkania stanowi suma powierzchni wszystkich pomieszczeń na każdej kondygnacji.

W przypadku pomieszczeń pod skosami – np. podczas obliczania powierzchni użytkowej poddasza – pomieszczenia o wysokości mniejszej niż 1,4 m należy pomijać, powierzchnię o wysokości między 1,4 m a 2,2 m należy zaliczyć w 50%, a powyżej 2,2 m – w 100%. 

Nie zapomnij o dobrym ubezpieczeniu swojego mieszkania

W ubezpieczeniu mieszkania lub domu kluczowe znaczenie ma właściwe określenie powierzchni całkowitej nieruchomości – to od niej w dużej mierze zależy wysokość składki oraz potencjalnego odszkodowania. W praktyce oznacza to, że zaniżenie powierzchni może skutkować niedoubezpieczeniem. W razie szkody właściciel otrzyma kwotę, która nie wystarczy na odbudowę domu lub zakup nowego mieszkania. Z kolei zawyżenie powierzchni oznacza niepotrzebnie wyższą składkę. 

Dlatego tak ważne jest, aby przy zawieraniu polisy podać rzeczywistą, całkowitą powierzchnię nieruchomości. Precyzyjne dane to nie tylko obowiązek, ale przede wszystkim gwarancja, że w przypadku poważnej szkody wypłacone środki pozwolą realnie odtworzyć wartość utraconego mienia.

Chcesz wiedzieć, ile może kosztować polisa na mieszkanie? Oblicz składkę za pomocą kalkulatora ubezpieczenia nieruchomości.

Przeczytaj: Nadubezpieczenie i niedoubezpieczenie – czym grozi?