Zakup mieszkania od dewelopera - na co warto zwrócić uwagę?

Deweloperzy zazwyczaj dysponują kuszącymi wizualizacjami, wirtualnymi spacerami 3D i innymi materiałami marketingowymi, które pomagają wyobrazić sobie jak będzie wyglądał planowany budynek, jego otoczenie, a nawet samo mieszkanie. Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości warto pamiętać, że materiały te mają charakter jedynie poglądowy i dokładne zapoznanie się z dokumentacją budynku jak i jego otoczenia leży w naszym najlepiej pojętym interesie.
 

Dokładna weryfikacja inwestycji

Szczegółowe informacje dotyczące inwestycji oraz jej okolicy, znajdziesz w tzw. prospekcie informacyjnym i o ten dokument powinieneś poprosić dewelopera. W dokumencie, w jednym miejscu powinieneś znaleźć cały opis przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym:

• informacje o doświadczeniu dewelopera,
• informacje dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego,
• nr księgi wieczystej,
• informację o tym, czy pozwolenie na budowę zostało wydane, czy jest ono ostateczne i nie zostało np. zaskarżone,
• numer pozwolenia na budowę oraz nazwę organu, który je wydał,
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• plan zagospodarowania przestrzennego,
• informację o tym, czy grunt nie jest obciążony hipoteką, a jeśli jest, to czy w prospekcie zostały wymienione wszystkie hipoteki widniejące w księdze wieczystej,
• informację o terminie, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę,
• informację o sposobie zabezpieczenia nabywcy lokalu, czyli informacje o rachunku powierniczym dla danej inwestycji budowlanej,
• harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego w podziale na etapy budowy,
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej z uwzględnieniem zasad zwrotu środków finansowych wpłaconych przez nabywcę, w razie skorzystania z tego prawa.

Pamiętaj, że kupując mieszkanie koniecznie zapoznaj się, jakie są plany wobec sąsiednich działek. Informacje te są zawarte w publicznie dostępnych dokumentach. Chodzi tu o informacje dotyczące budowy lub rozbudowy dróg, torów kolejowych lub tramwajowych, korytarzy powietrznych, a także inwestycji komunalnych, w szczególności oczyszczalni ścieków, spalarni i wysypisk śmieci czy cmentarzy itp.

Jako nabywca nieruchomości powinieneś także móc zapoznać się z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego,
• kopią pozwolenia na budowę,
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
• projektem architektoniczno-budowlanym.
   

Informacje dotyczące lokalu – co sprawdzić?

Dodatkowo, w prospekcie zawarty jest osobny rozdział poświęcony wybranemu przez nas lokalowi, który chcesz kupić:

• położenie oraz istotne cechy budynku,
• liczba kondygnacji,
• technologia wykonania,
• standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół, stanowiący część wspólną nieruchomości,
• liczba lokali w budynku,
• liczba miejsc garażowych i postojowych,
• winda lub jej brak,
• dostępne media,
• dostęp do drogi publicznej,
• określenie usytuowania wybranego przez lokalu w budynku,
• powierzchnię i układy poszczególnych pomieszczeń oraz standard prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper.

Ponadto warto także potwierdzić, ile jest klatek schodowych w planowanym w budynku, czy przewidziany jest np. lokal usługowy oraz jak będzie wyglądał teren wokół budynku (dojścia piesze, zieleń, miejsce gromadzenia odpadów, drogi, chodniki, parkingi, rekreacja, instalacje związane z otoczeniem budynku).
 

Negocjacje ceny i rodzaj finansowania

Jeśli jesteś już przekonany do wszystkich powyższych elementów, warto negocjować cenę i sprawdzić harmonogram wpłat. Deweloperzy, w zależności od zaawansowania budowy, sposobu jej finansowania, różnie podchodzą do poszczególnych terminów i płatności. Przy kredycie hipotecznym najczęściej są to:

• płatność w transzach, kiedy bank etapami przelewa nasze zobowiązanie na konto dewelopera.
• płatność w systemie 10/90 lub 20/80, czyli w dniu podpisania umowy wpłacamy deweloperowi 10% lub 20% wartości nieruchomości. Resztę dopłacamy po zakończeniu budowy.
   

Podpisanie umowy przedwstępnej

Ważnymi elementami, które powinny zostać wpisane do umowy przedwstępnej z deweloperem to:

• oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę z podaniem jego numeru,
• dokładne opisanie budynku i lokalu,
• zobowiązanie się dewelopera do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonywania swoich zobowiązań czy zapłaty ewentualnych kar umownych, w przypadku, gdy pojawią się opóźnienia w realizacji inwestycji. Tutaj najlepiej zapisać ewentualność odstąpienia od umowy przez stronę kupującą.

Pamiętaj! Umowa przedwstępna może zostać podpisana w formie aktu notarialnego.
 

Odbiór mieszkania  

Odbiór mieszkania może odbyć się w momencie zakończenia prac budowlanych oraz uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Podczas przekazania lokalu powinniśmy otrzymać protokół odbioru technicznego oraz protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Zanim złożymy na nich podpisy, dokładnie sprawdźmy, czy lokal został wykonany poprawienie.