Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest kaucja i od czego zależy jej wysokość
- Czym jest waloryzacja kaucji
- Czy kaucja może pokryć ostatni czynsz
- Kiedy wynajmujący może potrącić kaucję
Kaucja – co to takiego?
Kaucja to nic innego jak zabezpieczenie finansowe wynajmującego w wypadku ewentualnych szkód w udostępnianym mieszkaniu oraz instrument, który pozwala zweryfikować płynność finansową potencjalnego najemcy. Zapis o kaucji, razem z podaniem jej wysokości, musi znaleźć się w umowie najmu. Warto także zamieścić tam wykaz wszelkich zauważonych szkód, by uniknąć niesprawiedliwego potrącenia za usterki, których nowy najemca nie wyrządził. Takie praktyki są obecnie standardem, nikogo też nie dziwi konieczność wpłacenia depozytu. Reguły pobierania i zwrotu kaucji w przypadku najmu lokalu mieszkalnego zostały szczegółowo opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Dla porównania, warunki kaucji w sytuacji najmu lokalu użytkowego (niemieszkalnego) ustalane są pomiędzy stronami zawierającymi umowy, a zabezpieczenie pieniężne nie jest obowiązkowe.
Ubezpieczenie mieszkania lub domu
Maksymalna wysokość kaucji
Zgodnie z prawem wspomniana kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu (w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego [Art. 6 ust. 1]) oraz jego sześciokrotności (w przypadku najmu okazjonalnego [Art. 19a ust.4]). Z uwagi na to, że coraz częściej zawierane są umowy najmu okazjonalnego, warto mieć tę informację na względzie. Co prawda w praktyce bardzo rzadko można spotkać się z kaucją wyższą niż trzykrotność czynszu, a kwoty maksymalne występują raczej tylko w teorii. Co istotne, wysokość miesięcznego czynszu to kwota za samo korzystanie z lokalu, więc wszelkie koszty wynikające z jego użytkowania, jak np. opłaty za media, prąd czy należności dla spółdzielni, nie mogą być doliczone do wysokości kaucji.
Standardowa wysokość kaucji i waloryzacja
O wysokości kaucji decyduje wynajmujący, jednakże może ona podlegać negocjacjom jeszcze przed podpisaniem dokumentów. Jak wspomniano wyżej, zwykle taki depozyt zależy od wysokości i stanu technicznego mieszkania i jest równy wysokości miesięcznego czynszu (lub jego wielokrotności) według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że w sytuacji ewentualnej podwyżki czynszu lub jego waloryzacji w trakcie trwania umowy, najemca nie ma prawa żądać dopłaty do kaucji. Równocześnie zwrot depozytu następuje w kwocie ostatniego (a nie pierwszego) czynszu, po uwzględnieniu potrąceń w przypadku ewentualnych szkód w mieszkaniu. Pamiętaj, że zapis o waloryzacji nie dotyczy kaucji w umowie najmu okazjonalnego.
Kiedy nie pobiera się kaucji?
Kaucji nie pobiera się w dwóch przypadkach: jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu socjalnego lub zamiennego, a także kiedy umowa zawierana jest w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
Ostatni czynsz i potrącenie z kaucji
Kaucja nie może pokryć ostatniego czynszu – depozyt służy jedynie zabezpieczeniu ewentualnych zaległości najemcy, tak więc wynajmujący powinien zażądać uiszczenia opłaty za ostatni miesiąc wynajmu. Co więcej, nie może także dokonywać żadnych potrąceń z kaucji aż do czasu jej zwrotu. Od momentu opróżnienia lokalu przez najemcę, pozostaje 30 dni na zwrot depozytu. W przypadku potrącenia, właściciel mieszkania musi złożyć lokatorowi oświadczenie w formie pisemnej. Jak jednak odróżnić „normalną eksploatację” od realnych zniszczeń? Przykładowo, niewielkie plamy na ścianach, wyrobione uszczelki, ubytki silikonu w łazience i lekkie zarysowania na parkiecie nie stanowią podstawy do potrącenia kaucji. Dla porównania, popękane płytki, mechanicznie zepsute sprzęty AGD czy RTV już tak. Nie istnieje jednak żaden dokument, który pozwoliłby na bezproblemowe rozróżnienie normalnego zużycia od celowej szkody. Niestety, często prowadzi to do sporów, szczególnie jeśli na samym początku strony nie sporządzą wspólnie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Ubezpieczenie domu i mieszkania
Właściciel zwleka ze zwrotem kaucji – co robić?
Jeśli zwrot nie zostanie dokonany w terminie, lokator powinien skontaktować się z wynajmującym. Kolejnym krokiem jest pismo z wezwaniem do zapłaty, koniecznie wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Brak oczekiwanych rezultatów uprawnia najemcę do złożenia pozwu do sądu.
OC w życiu prywatnym
Lokator powinien dokładać wszelkich starań, by zadbać o wynajmowane mieszkanie jak o własne. Żyć w zgodzie z właścicielem lokalu i wszystkimi dookoła. Niestety, niekiedy nawet idealnemu lokatorowi może przytrafić się sytuacja od niego niezależna, jak chociażby zalanie łazienki sąsiada, zamieszkałego piętro niżej. Warto zatem pomyśleć o ubezpieczeniu OC w życiu prywatnym. Z perspektywy osoby wynajmującej istotne jest ubezpieczenie mieszkania, na wypadek, gdyby na takiego idealnego lokatora nie trafił.
