Najem okazjonalny mieszkania – czym się charakteryzuje?

Najem okazjonalny – co to znaczy?

Umową w formie najmu okazjonalnego lokalu jest umowa wynajmu mieszkania zawarta na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Ważnym warunkiem wynajmu okazjonalnego jest to, że właścicielem lokalu musi być osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Przeczytaj: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Porady, na co zwracać uwagę jako najemca

Na czym polega umowa najmu okazjonalnego i co należy do niej dołączyć?

Umowa najmu okolicznościowego mieszkania, inaczej niż w przypadku zwykłego wynajmu, zakłada dopełnienie określonych formalności. Do takiej umowy należy dołączyć:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
• wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Ponadto, najemca ma 21 dni na podanie nowego adresu, jeśli straci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę.

Umowa najmu a umowa najmu okazjonalnego – jakie są różnice?

Podstawowa różnica między zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego dotyczy stopnia ochrony wynajmującego. W standardowej umowie najmu lokatorzy są chronieni przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, co może utrudniać eksmisję w przypadku zaległości w płatnościach lub naruszenia warunków umowy.

Najem okazjonalny pozwala właścicielowi skuteczniej egzekwować swoje prawa, ponieważ najemca podpisuje notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy. Dzięki temu proces eksmisji jest szybszy i mniej skomplikowany. Dodatkowo, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego, co formalizuje cały proces wynajmu.

Jakie są obowiązki podatkowe związane z wynajmem mieszkania okazjonalnym? 

Wynajmując mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, właściciel ma obowiązek zgłoszenia tej umowy do urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania. Zgłoszenie należy złożyć w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak tego zgłoszenia skutkuje traktowaniem umowy jako standardowej umowy najmu.

Od 2023 roku najem okazjonalny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie. Jeśli roczny przychód z najmu przekroczy 100 000 zł, nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. Właściciel mieszkania jest zobowiązany do samodzielnego obliczania i odprowadzania ryczałtu miesięcznie lub kwartalnie. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć deklarację PIT-28 do końca kwietnia roku następnego.

Wynajem okazjonalny – na czym polega rozwiązanie umowy?

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta. Może też zostać rozwiązana na skutek wypowiedzenia przez jedną ze stron. Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący ma prawo do doręczenia mu żądania opróżnienia mieszkania. Termin, w którym najemca ma się wyprowadzić, nie może być krótszy niż 7 dni.

Jeżeli najemca nadal nie opuści lokalu, właściciel może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został sporządzony podczas podpisywania umowy najmu okazjonalnego. 

Do wniosku należy dołączyć:

• dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu,
• żądanie opróżnienia lokalu z potwierdzeniem jego otrzymania przez najemcę,
• zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego.

Po rozpatrzeniu wniosku sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.

Przeczytaj: Kaucja w umowie najmu mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Co z okresem ochronnym najemcy w przypadku najmu okazjonalnego?

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu umowa najmu okazjonalnego nie podlega okresowi ochronnemu, który chroni najemców przed eksmisją w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca). Oznacza to, że wynajmujący ma prawo do przeprowadzenia eksmisji w dowolnym momencie, bez względu na porę roku, jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, takich jak płatność czynszu czy opuszczenie lokalu po wygaśnięciu umowy.

Brak okresu ochronnego w przypadku najmu okazjonalnego jest jedną z kluczowych zalet tego rozwiązania dla wynajmującego, ponieważ umożliwia szybsze odzyskanie lokalu w sytuacjach problemowych.

Najem okazjonalny czy warto mieć ubezpieczenie?

Niezależnie od tego, czy podpisałeś z najemcami zwyczajną umowę najmu, czy najmu okazjonalnego – zawsze powinieneś pamiętać o ubezpieczeniu mieszkania. Ubezpieczenie mieszkania to nie tylko zabezpieczenie przed zdarzeniami losowymi, ale także sposób na ochronę swojego majątku i spokoju ducha.

Właściciele mieszkań powinni szczególnie zadbać o polisę obejmującą takie ryzyka jak pożar, zalanie, przepięcie czy kradzież z włamaniem. W przypadku wynajmu warto ubezpieczyć zarówno mury, jak i elementy stałe nieruchomości – instalacje elektryczne, wodociągowe czy ogrzewanie, które mogą zostać uszkodzone w wyniku nieprzewidzianych zdarzeń.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie umeblowane, rozsądnym rozwiązaniem jest również wykupienie polisy obejmującej ubezpieczenie ruchomości. Dzięki temu będziesz chroniony nie tylko w przypadku uszkodzenia mieszkania, ale także w razie zniszczenia mebli, sprzętu AGD czy innych przedmiotów należących do Ciebie, które udostępniasz najemcom.

Warto także rozważyć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, które chroni wynajmującego w przypadku, gdy on lub najemca wyrządzi szkody na mieniu osób trzecich, np. sąsiadów.

Choć umowa najmu okazjonalnego wiąże się to z pewnymi formalnościami i obowiązkami podatkowymi, skutecznie zabezpiecza interesy właściciela lokalu. Dzięki niej wynajmujący zyskuje większą kontrolę nad sytuacją najmu, a proces egzekwowania swoich praw staje się prostszy i szybszy. Zrozumienie obowiązków związanych z taką umową oraz odpowiednie ubezpieczenie mieszkania to kluczowe kroki, które zapewnią pełną ochronę zarówno dla wynajmującego, jak i samego lokalu.