Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Umowa najmu – co to jest?

Najem należy do rodzaju umów nazwanych w Kodeksie Cywilnym. W Art. 659-719, oprócz umów najmu, zawarto także charakterystykę dzierżawy, leasingu konsumenckiego oraz użyczenia. Według wcześniej wspomnianych przepisów, umowa najmu dotyczy oddania przez wynajmującego do użytku określonej rzeczy na czas określony lub nieokreślony. W zamian najemca jest zobowiązany do zapłaty ustalonego wcześniej czynszu. Może być oznaczony w pieniądzach, ale również w świadczeniach innego rodzaju. Jeśli w umowie nie wskazano terminu zapłaty, Kodeks Cywilny przewiduje płatność z góry za cały czas najmu poniżej 1 miesiąca oraz co miesiąc do 10. dnia miesiąca przy najmie na czas nieokreślony lub dłuższych niż miesiąc.

Aby umowa była ważna, musi być odpłatna, wzajemna, dwustronnie zobowiązująca oraz konsensualna. Jej przedmiotem mogą być rzeczy ruchome (oprócz rzeczy zużywalnych) – tak jak przy umowie kupna sprzedaży samochodu. Najczęściej jednak spotkać się można z najmem nieruchomości – mieszkania, lokalu użytkowego lub domu. Wynajmującym i najemcą może być każda osoba fizyczna lub prawna.

Warto zaznaczyć, że umowa nie musi być zawarta na piśmie, ponieważ przepisy dopuszczają formę ustną. Jest jednak wyjątek –  przy wynajmie nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok należy ją spisać. Inaczej umowę uznaje się za zawartą na czas nieokreślony.
 

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Do wypowiedzenia umowy najmu ma prawo zarówno najemca, jak i wynajmujący. Te zawarte na czas określony wygasają wraz z upływem ustalonego terminu. Umowę można zakończyć przed jej wygaśnięciem, zwykle z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia (chyba, że umowa stanowi inaczej).

Jeśli najem zawarty został na czas nieokreślony, możliwe są trzy sytuacje, zależne od częstotliwości zapłaty czynszu. Przy płatności comiesięcznej i w odstępach dłuższych niż miesiąc obowiązuje min. trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Gdy czynsz jest opłacany w częstotliwości krótszej niż miesiąc, czas ten skraca się do 3 dni. Najkrótszy okres wypowiedzenia obowiązuje w przypadku najmu dziennego i trwa jeden dzień.

W umowie najmu na czas nieokreślony strony mogą ustalić inne okresy wypowiedzenia pod warunkiem, że nie będą krótsze niż te przewidziane w ustawie dla danego typu wynajmu. Jeśli w dokumentach nie ma informacji na temat zakończenia umowy, obowiązują wcześniej wspomniane terminy.

Brak możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony

Jeśli chodzi o najem na czas oznaczony, należy dokładnie zapoznać się z proponowanymi warunkami, ponieważ to bardzo ważne w kontekście ewentualnego zakończenia umowy przed czasem. Kiedy w dokumentach nie został wskazany termin wypowiedzenia, strony są zobowiązane do wypełniania zaakceptowanych warunków do momentu jej wygaśnięcia.

Gdy np. wynajmiemy mieszkanie na okres 1 roku, a w umowie nie było żadnej wzmianki o możliwości wcześniejszego jej zakończenia, złożone wypowiedzenie jest bezskuteczne i wynajmujący ma prawo wymagać dalszej zapłaty czynszu. Rozwiązanie najmu na czas określony jest jednak możliwe za porozumieniem stron. Wynajmujący może w zamian zażądać zapłaty za zakończenie umowy przed jej upływem.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela a najemcę

Wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy najemcy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeśli ten używa lokalu w sposób z nią sprzeczny i/lub niezgodnie z przeznaczeniem. Akceptowalnym powodem jest także zaleganie z zapłatą czynszu przez okres dwóch miesięcy, podnajem bez wyraźnej zgody właściciela, niszczenie przedmiotu umowy lub uciążliwe zachowanie poprzez np. zakłócanie miru domowego.

Z drugiej strony, najemca może zakończyć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli jej przedmiot uniemożliwia jego użytkowanie lub zagraża życiu czy zdrowiu najemcy. Ściślej rzecz ujmując, mowa tu o wadach, które były obecne zarówno w momencie wydania np. mieszkania, jak i tych powstałych później. Kiedy wynajmujący pomimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie lub nie może tego zrobić, najemcy nie obowiązują terminy ustawowe i ewentualne zapisy umowy. W tym przypadku prawo stoi więc po jego stronie, (podobnie jak w przypadku osoby kupującej samochód z wadą ukrytą).

Oprócz natychmiastowego wypowiedzenia istnieje możliwość roszczenia o obniżenie czynszu z powodu wad. Opcje te nie będą jednak dostępne, jeśli najemca w chwili zawarcia umowy o nich wiedział.
 

Obowiązkowe elementy wypowiedzenia umowy najmu

Aby wypowiedzenie umowy najmu było ważne, musi zawierać:

• datę oraz miejsce sporządzenia dokumentu,
• dane najemcy i wynajmującego (takie same, jak na umowie najmu),
• zapis w umowie najmu lub odwołanie do przepisów prawa uprawniających do jej zakończenia,
• informacje dotyczące przedmiotu, np. adres wynajmowanego mieszkania,
• termin jej wygaśnięcia,
• powód wypowiedzenia,
• podpis osoby, która wypowiada umowę.

Powodem wypowiedzenia może być np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy czy chęć sprzedaży mieszkania przez wynajmującego. Najlepszym sposobem na dostarczenie dokumentu jest wręczenie go osobiście i uzyskanie pisemnego potwierdzenia odbioru. W innym wypadku wypowiedzenie może być wysłane pocztą (polecana forma to list polecony).

Ubezpieczenie a rozwiązanie umowy najmu

Najemca w celu zabezpieczenia się przed kosztami z tytułu naprawy ewentualnych szkód może skorzystać z ubezpieczenia, np. polisy mieszkaniowej lub OC w życiu prywatnym. Kiedy wypowiada umowę najmu, powinien ponadto złożyć wypowiedzenie ochrony u towarzystwa ubezpieczeniowego.