Zniesienie współwłasności nieruchomości - krok po kroku

Dom i mieszkanie

28.02.2023

Współwłasność nieruchomości można znieść poprzez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub poprzez jej sprzedaż. W zależności od tego, czy możemy porozumieć się ze współwłaścicielem czy nie – można ją znieść zawierając umowę u notariusza lub w drodze orzeczenia sądowego.

Z tego artykułu dowiesz się:

Co oznacza współwłasność nieruchomości
W jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości
Jakie są obowiązki podatkowe przy zniesieniu współwłasności

Co oznacza współwłasność nieruchomości?

Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia w sytuacji, gdy przysługuje ona niepodzielnie dwóm lub więcej osobom. W Polsce wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną oraz ułamkową.

Współwłasność łączna występuje pomiędzy małżonkami podczas trwania małżeńskiej wspólności majątkowej lub między wspólnikami spółki cywilnej. Współwłasność łączna może przekształcić się w ułamkową na mocy rozwodu, separacji czy też rozwiązania spółki.
Współwłasność ułamkowa, to taka w której współwłaściciele posiadają określone ułamkiem udziały. Najczęściej powstaje w momencie spadkobrania lub kupna (np. dwie osoby kupują tę samą nieruchomość). W przypadku współwłasności ułamkowej właściciele mogą swobodnie sprzedać swój udział w nieruchomości. W przypadku współwłasności łącznej – jest to możliwe dopiero po przeprowadzeniu zniesienia współwłasności.

Czasami jednak na dysponowanie nieruchomością potrzeba zgody wszystkich w współwłaścicieli. Dzieje się tak wtedy, gdy chcemy np. wynająć nieruchomość. Na tym tle dochodzi najczęściej do konfliktów pomiędzy współwłaścicielami.

Możemy w takiej sytuacji znieść współwłasność poprzez zawarcie odpowiedniej umowy u notariusza. Jeżeli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z drugą stroną - pozostaje sprawa w sadzie.

Ubezpieczenie mieszkania

Sprawdź cenę

Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza

Jeśli wszyscy współwłaściciele nieruchomości są zgodni co do jej podziału majątku, wówczas mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

W akcie notarialnym umieszczone zostają zasady podziału w zależności od ustaleń poczynionych przez zainteresowanych. W akcie znajdą się również wzajemne rozliczenia. Do istniejącej wcześniej księgi wieczystej notariusz dokonuje wpisów nowych właścicieli. Dodatkowo, niezbędne będzie przeprowadzenie wyceny nieruchomości dla celów podatkowych.

Zniesienie współwłasności w sądzie

W sytuacji braku porozumienia między współwłaścicielami i szans na polubowne rozwiązanie sporu, każda ze stron może domagać się zniesienia współwłasności przed sądem. Zniesienie współwłasności następuje przez postanowienie sądu wydane w trybie nieprocesowym.

Decydując się na zniesienie współwłasności na drodze sądowej, należy złożyć odpowiedni wniosek. W takim wniosku złożonym do sądu współwłaściciele mogą przedstawić proponowane formy podziału. Tutaj warto jedna zaznaczyć, że Sąd nie zawsze musi przychylić do tych propozycji, szczególnie jeśli brakuje zgody w tym zakresie wszystkich współwłaścicieli.

Dodatkowo, warto wiedzieć, że Sąd rozstrzyga nie tylko o sposobie zniesienia współwłasności, ale także ważne jest to, kto ile wydał na daną współwłasność, ile korzystał, rozstrzygane są tu np. koszty remontów itp.

Sprawdź ofertę ubezpieczenia mieszkania

Sprawdź cenę

Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości (jej części lub udziału w niej) jest podstawą do opodatkowania podatkiem PIT, jeżeli dokonano jej przed upływem 5 lat od nabycia.

Samo zniesienie współwłasności nie stanowi jednak nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia.

Zniesienie współwłasności jest więc formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.