Zniesienie współwłasności nieruchomości - krok po kroku

Co oznacza współwłasność nieruchomości?

Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy prawo własności jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie dwóm lub większej liczbie osób. W polskim prawie, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności – współwłasność łączną i współwłasność ułamkową.

Współwłasność łączna

Występuje m.in. pomiędzy małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej lub między wspólnikami spółki cywilnej. Nie określa udziałów ułamkowych. Może przekształcić się we współwłasność ułamkową np. po rozwodzie, separacji lub rozwiązaniu spółki. 

Współwłasność ułamkowa

W tym przypadku współwłaściciele posiadają określone ułamkiem udziały w nieruchomości. Najczęściej powstaje w drodze spadkobrania lub wspólnego zakupu (np. dwie osoby kupują tę samą nieruchomość). Współwłaściciele mogą swobodnie rozporządzać swoim udziałem, np. sprzedać go. sprzedać swój udział w nieruchomości. 

 

W praktyce oznacza to jednak, że w wielu sytuacjach potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – np. przy sprzedaży całej nieruchomości czy istotnej przebudowie. Brak porozumienia często prowadzi do konfliktów.

Przeczytaj: Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży?

Warto wiedzieć, że prawo żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi w każdym czasie i nie ulega przedawnieniu. Wyjątkowo współwłaściciele mogą umownie wyłączyć to prawo na maksymalnie 5 lat.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości to proces prawny, który kończy stan, w którym jedna rzecz należy do kilku osób, i pozwala jednoznacznie uregulować prawo własności. Zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby.

1. Fizyczny podział nieruchomości

Podział fizyczny rzeczy wspólnej polega na wydzieleniu części nieruchomości odpowiednio do wysokości udziałów. Podział fizyczny nieruchomości jest najczęściej możliwy w przypadku gruntów, a czasem również budynków (np. poprzez wyodrębnienie odrębnych lokali).

Podział fizyczny nie może powodować:

• znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości,
• sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Jest to preferowana forma zniesienia współwłasności, o ile podział nieruchomości jest możliwy z punktu widzenia prawa i rodzaju nieruchomości.

2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty

Drugi sposób polega na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Spłata pozostałych ustalana jest według aktualnej wartości rynkowej ich udziałów.

To rozwiązanie stosuje się wtedy, gdy podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy albo prowadziłby do znacznego zmniejszenia jej wartości. W praktyce często wymaga to sporządzenia wyceny przez biegłego.

3. Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty

Jeżeli nie jest możliwy podział fizyczny ani przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości (np. w drodze licytacji komorniczej), a następnie dokonać podziału uzyskanej kwoty pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów.

Przeczytaj: Wycena mieszkania do ubezpieczenia – jak określić wartość nieruchomości?

Zniesienie współwłasności u notariusza

Jeśli wszyscy współwłaściciele nieruchomości są zgodni co do sposobu podziału majątku, wówczas mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy warto również zweryfikować wysokość udziałów wszystkich współwłaścicieli oraz aktualne wpisy w księdze wieczystej.

Co zostaje określone w akcie?

• Sposób podziału
• Ewentualne spłaty pozostałych współwłaścicieli
• Wartość nieruchomości
• Wzajemne rozliczenia stron

Notariusz składa także wniosek o ujawnienie nowego stanu prawnego w księdze wieczystej.

Umowne zniesienie współwłasności jest zazwyczaj szybsze i tańsze niż postępowanie sądowe, ale wymaga pełnej zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Przeczytaj: Co warto sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

W sytuacji braku porozumienia, każdy współwłaściciel ma prawo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu. 

Postępowanie sądowe toczy się w trybie nieprocesowym. Sąd:

• analizuje proponowany sposób podziału,
• ustala wartość nieruchomości,
• rozlicza nakłady poniesione przez współwłaścicieli,
• rozstrzyga kwestie związane z korzystaniem z nieruchomości,
• może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż licytacyjną.

Opłata sądowa od wniosku wynosi co do zasady 1000 zł, a w przypadku zgodnego projektu podziału – 300 zł. Ostateczne koszty mogą obejmować opłaty sądowe, notarialne, wynagrodzenie biegłych oraz podatki, co warto uwzględnić przy planowaniu całej procedury.

Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Warto pamiętać, że zniesienie współwłasności nie zawsze jest neutralne podatkowo. Znaczenie ma m.in. sposób podziału, występowanie spłat lub dopłat oraz moment nabycia nieruchomości. 

Zniesienie współwłasności a PIT

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości (jej części lub udziału) przed upływem 5 lat od nabycia może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku PIT.

Samo zniesienie współwłasności nie stanowi nowego nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach dotychczasowych udziałów i odbywa się bez spłat i dopłat. Jeżeli jednak w wyniku podziału podatnik otrzyma nieruchomość o wartości przekraczającej jego pierwotny udział – może powstać obowiązek podatkowy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

W przypadku spłat lub dopłat może powstać obowiązek zapłaty podatku PCC – co do zasady 2% od wartości rynkowej części przekraczającej dotychczasowy udział.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności może w określonych sytuacjach zostać zakwalifikowane jako darowizna i podlegać opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Przeczytaj: Jak zapłacić podatek PCC-3? Instrukcja krok po kroku

Zniesienie współwłasności a ubezpieczenie domu lub mieszkania

Zmiana właściciela nieruchomości oznacza również konieczność aktualizacji umowy ubezpieczenia.

Ubezpieczenie mieszkania lub domu zawierane jest przez wskazanego w polisie Ubezpieczającego (na własny lub na cudzy rachunek) i dotyczy konkretnego mienia w określonej lokalizacji. Po zmianie stanu prawnego nieruchomości warto:

• zaktualizować dane właściciela lub współwłaścicieli,
• sprawdzić zakres ochrony ubezpieczeniowej,
• dostosować sumę ubezpieczenia do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.

Aktualne dane w polisie pomagają utrzymać zgodność umowy ubezpieczenia z faktycznym stanem nieruchomości i zakresem ochrony.

Przeczytaj: Sprzedaż mieszkania a ubezpieczenie – co dzieje się z polisą?